Masa Sewa Kontrakan Belum Berakhir Malah Diusir, Emang Boleh? Ini Fakta Hukumnya

Sabtu, 27 Februari 2021 – 15:02 WIB

Kontrakan (Foto: Istimewa)

Kontrakan (Foto: Istimewa)

JAKARTA, REQnews - Pernah gak sih kalian mengalami diusir pemilik kontrakan padahal masa kontrak belum berakhir?

Jika pernah, harap sabar ya. Eits sabar saja tidak cukup lho! Sebab masih ada hak kalian di saat kondisi itu. 

Apalagi ada konsekuensi hukum yang masih bisa kalian perjuangkan terkait apa yang dialami tersebut. Berikut ulasan lengkapnya:

Hukum Sewa Properti pada Rumah Kontrakan

Hukum sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang berbunyi:

"Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu."

Dalam membuat perjanjian sebenarnya tidak ada syarat wajib dibuat secara tertulis. Sebagaimana Pasal 1320 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa terdapat 4 (empat ) syarat sahnya suatu perjanjian, yakni:
1. Adanya kata sepakat bagi mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan para pihak untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab (causa) yang halal.

Jika syarat diatas sudah terpenuhi maka sebuah perjanjian sudah lahir.

Meski perjanjian dapat dibuat secara lisan, sebaiknya setiap perjanjian dibuat secara tertulis (kontrak). Hal itu dikarenakan perjanjian yang dibuat secara tertulis tidak hanya menerangkan secara jelas maksud para pihak, namun juga sebagai alat pembuktian jika di masa mendatang salah satu pihak wanprestasi. 

Itulah mengapa, persetujuan sewa menyewa lebih baik dibuat dalam sebuah perjanjian tertulis. 

Mengacu kepada Pasal 1548 KUHPerdata diatas, terdapat 3 (tiga) klausul penting, yaitu:

-Hak dan kewajiban pemilik dan penyewa atau penghuni

-Jangka waktu sewa

-Besarnya sewa atau harga sewa

 Klausul jangka waktu sewa mengisyaratkan bahwa suatu kontrak berakhir sesuai dengan masa kontrak sewa yang tercantum pada kontrak. 

Para pihak yang terlibat tidak dapat mengakhiri perjanjian sewa-menyewa secara sepihak.

Lantas, bagaimana pertanggungjawaban penyewa yang bersikeras mengusir penyewa padahal jangka waktu sewa belum berakhir?

Berdasarkan Pasal 11 PP nomor 44 tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, jika hubungan sewa-menyewa berakhir atau diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu yang diatur dalam kontrak, terdapat dua konsekuensi:

1. Jika pihak penyewa yang dirugikan, misal karena pemilik ingin menjual properti dan berkeras mengeluarkan si penyewa, maka pemilik properti wajib membayar ganti rugi dengan mengembalikan uang sewa;

2. Jika pemilik properti yang dirugikan, misal karena penyewa merusak properti, maka penyewa wajib mengembalikan properti kepada pemilik dengan keadaan baik seperti semula. Penyewa juga tidak bisa meminta kembali uang sewa yang sudah dibayarkan.

Sebelum Waktunya, Penyewa Mencabut Masa Sewa Rumah Kontrakan

Namun, dalam PP tersebut juga dijelaskan jangka waktu sewa menyewa dapat diputus meskipun belum berakhir apabila salah satu pihak tidak menaati hak dan kewajiban para pihak sebagaimana disebutkan dalam Pasal 6, 7, 8, 9 dan 10. 

Pasal 6
(1) Pemilik berhak menerima uang sewa rumah dari penyewa sesuai dengan yang diperjanjikan.
(2) Pemilik wajib menyerahkan rumah kepada penyewa dalam keadaan baik sesuai dengan yang diperjanjikan.
Pasal 7
Penyewa berhak menempati atau menggunakan rumah sesuai dengan keadaan yang telah diperjanjikan.
Pasal 8
(1) Penyewa wajib menggunakan dan memelihara rumah yang disewa dengan sebaik-baiknya.
(2) Penyewa wajib memenuhi segala kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan rumah sesuai dengan perjanjian.
(3) Apabila jangka waktu sewa menyewa telah berakhir, penyewa wajib mengembalikan rumah kepada pemilik dalam keadaan baik dan kosong dari penghunian.
Pasal 9
(1) Penyewa dengan cara apapun dilarang menyewakan kembali dan atau memindahkan hak penghunian atas rumah yang disewakan kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari pemilik.
(2) Penyewa dilarang mengubah bentuk bangunan rumah tanpa izin tertulis dari pemilik.
Pasal 10
(1) Penyewa wajib mentaati berakhirnya batas waktu sewa sesuai dengan yang diperjanjikan.
(2) Dalam hal penyewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tidak bersedia meninggalkan dan mengosongkan rumah yang disewa sesuai dengan batas waktu yang disepakati dalam perjanjian, penghunian dinyatakan tidak sah atau tanpa hak dan pemilik dapat meminta bantuan Kepolisian untuk mengosongkannya.

Untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan sebaiknya pemilik membuat kontrak sewa dengan jelas dan tegas. Baik hak maupun kewajiban bagi kedua belah pihak. Tulis pula kondisi-kondisi yang dapat membatalkan masa sewa sehingga baik hak pemilik properti maupun penyewa dapat terlindungi.

Gimana sahabat REQ sudah paham bukan? Semoga bermanfaat.

Penulis: Tia Heriskha