Faksi Septian Mahargita SH

Faksi Septian Mahargita SH

Praktisi Hukum REQnews

  • Asallamualaikum WR. WB Salam sejahtera.

    Perkenalkan nama saya Onky, saat ini saya punya permasalahan yang sangat pelik. Persoalan ini diawali dengan niat saya untuk berinvestasi beberapa tahun yang lalu. Saat itu saya memiliki uang cukup banyak hasil pembagian dari penjualan tanah milik orang tua.

    Setelah mencari tahu beberapa tawaran investasi yang ada, akhirnya saya putuskan menginvestasikan uang saya untuk membeli lahan. Saya pikir harga lahan tidak pernah turun dan cenderung naik, walaupun agak lama.

    Singkat kata, akhirnya saya bertemu dengan seseorang yang menawarkan sebidang lahan dengan lokasi premium namun harganya murah. Entah karena keahliannya berbicara atau memang saya yang sudah sangat ngebet ingin memiliki lahan yang dibeli dengan uang sendiri, maka ketika orang itu meminta uang dibayar lunas sebelum tanda tangan notarisnya pun saya iyakan saja, toh draft akte jual belinya juga sudah diserahkan ke saya.

    Saya bahkan tidak pernah dipertemukan dengan pemilik lahan sebelumnya dengan alasan bahwa pemiliknya adalah salah seorang petinggi sebuah institusi sehingga beliau malu jika harus menjual lahan miliknya. Saya hanya menurut saja apa yang dia katakan.

    Maka sehari setelah pembayaran lahan yang dilakukan via transfer bank, orang ini tak memperlihatkan batang hidungnya lagi.

    Saya mulai resah, bahkan HP nya juga dalam keadaan tidak aktif lagi. Saya berusaha menenangkan diri dan terus mencoba menghubunginya. Saya sudah mendatangi rumahnya sesuai dengan petunjuk yang pernah ia sampaikan, tapi ternyata tak seorangpun yang mengenalnya di kampung itu.

    Hati kecil saya mengatakan bahwa saya telah tertipu, namun saya tetap pantang menyerah dan tetap berusaha untuk mencari orang yang telah menipu saya.

    Saya telah melaporkan apa yang terjadi kepada pihak kepolisian, sayang laporannya seperti tidak berlanjut. Saya juga ke notaris yang membuatkan draft akte jual beli, namun sayang notarisnya mengatakan bahwa dia tidak pernah membuat draft itu. Ada seseorang yang memakai kepala suratnya dan mengatasnamakan diri nya. Saat ini saya sedang patah semangat, saya tahu telah melakukan tindakan bodoh karena memang tidak tahu proses jual beli tanah dan bangunan.

    Mohon pencerahannya agar kejadian ini tidak berulang lagi di masa mendatang, karena untuk saya tidak punya cukup dana untuk membayar pengacara.

    Terima kasih Wassalamualaikum WR.WB. Onky Bandung

  • Waalaikumussalam Wr.wb

    Salam sejahtera

     

    Kami turut prihatin atas musibah yang anda alami, untuk itu kami akan memberikan tahapan jual beli tanah sesuai prosedur yang berlaku, dimana agar musibah yang anda alami tidak dirasakan oleh pembaca yang lain. Berikut tahapan jual beli tanah dan bangunan yang harus dilalui oleh pihak penjual dan pembeli:

     

    1. Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB

    Anda bisa menggunakan jasa PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau mendatangi langsung kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Di loket pengecekan sertifikat tanah, Anda akan dibantu mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah. Dokumen yang harus Anda siapkan adalah:

    1. Copy Sertifikat tanah yang akan diperiksa;
    2. Copy Kartu Tanda Penduduk Pemilik Sertipikat ;
    3. Permohonan pengecekkan sertipikat (form permohonan disediakan di kantor BPN);
    4. Bukti bayar PBB 5 tahun terakhir;
    5. Pembayaran PNBP

     

    Pengecekan ini tidak membutuhkan waktu lama. Dalam sehari, Anda sudah bisa mengetahui sertifikat yang dicek asli atau tidak. Bila memang asli, Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan memberi cap pada sertifikat.

     

    1. Cek Status Tanah

    Status kepemilikan tanah diatur dalam pasal 16 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria. Adapun macam-macam hak atas tanah dalam undang-undang tersebut yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan dan Hak Sewa. Setelah anda mengetahui status kepemilikan tanah tersebut tentunya akan membantu anda dalam menentukan nilai tanah atau properti itu sendiri.

     

    Selain hak atas tanah diatas, anda juga dapat menemukan tanah yang masih berstatus tanah girik, artinya tanah hak milik adat yang belum didaftarkan atau dibuatkan sertifikat di kantor pertanahan setempat. Girik bukan tanda bukti atas tanah melainkan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak dan orang menguasai tanah milik adat atas bidang tanah tersebut beserta bangunan. Maka sebelum proses jual beli dilakukan, dianjurkan untuk mengubah terlebih dahulu menjadi sertifikat.

     

    1. Persetujuan Suami Istri

    Apabila tanah atau bangunan yang dijual, diperoleh pada saat masa perkawinan, maka penjual tersebut harus mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari suami atau istri si penjual atau turut menandatangani Akta Jual Beli (AJB). Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan.

     

     

     

    1. Buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli

    Dalam praktik jual beli tanah dan bangunan atau properti kita sering mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB. Perjanjian ini berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan saat proses jual beli belum terjadi secara tunai, yaitu saat dimana pembeli menyerahkan uang dan penjual menyerahkan barangnya. Jual beli dianggap terjadi bila syarat tunai sudah terpenuhi.

     

    Pada tahun 1995 telah diatur mengenai PPJB ini dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Dalam peraturan ini, para pihak yang dimaksud dalam PPJB adalah Perusahaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman atau Developer sebagai penjual dan konsumen sebagai pembeli. Selanjutnya diatur secara detil tentang kewajiban penjual dan pembeli, jaminan penjual, serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sengketa. Dalam hal penjual tidak dapat menyerahkan benda sementara pembeli telah lunas, atau jika benda yang diserahkan ternyata tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi bangunan, maka pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian dan penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.

     

    1. Bayar Biaya Pajak dan Pembuatan Akta Jual Beli

    Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:

    • Pajak Penjual (PPh): Harga Jual x 2,5%;
    • Pajak Pembeli (BPHTB): {Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5%;
    • Pembeli dan Penjual membayar jasa PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak;

     

    1. Pembuatan dan Penandatangan Akta Jual Beli (AJB)

    Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) membacakan dan menjelaskan isi Akta Jual Beli (AJB). Apabila penjual dan pembeli menyetujui isi akta tersebut maka akta tersebut ditandatangani oleh Penjual dan Pembeli serta saksi dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

     

    Setelah ditandatangani, Akta Jual Beli (AJB) tersebut dicetak kemudian cetakan asli dibuat untuk disimpan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama, sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan Akta Jual Beli (AJB).

     

    1. Proses Balik Nama

    Setelah Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani, maka sertipikat baru akan bisa dibalik nama ke nama pembeli. Adapun berkas-berkas yang perlu dipersiapkan yaitu:

    1. Dokumen Pribadi:
    1. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP);
    2. Kotokopi Kartu Keluarga (KK);
    3. Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah);
    4. Fotokopi NPWP;
    5. Bukti Lunas pembayaran BPHTB;
    6. Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani;
    7. Akta Jual Beli dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);

     

    1. Dokumen Penjual:
    1. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP);
    2. Kotokopi Kartu Keluarga (KK);
    3. Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah);
    4. Sertipikat Hak Atas Tanah;
    5. Bukti lunas pembayaran PPh.

     

    Demikianlah tahapan-tahapan dalam melakukan jual beli tanah dan/atau bangunan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, terkait permasalah hukum anda bisa dikonsultasikan langsung kepada kami melalui hotline yang tersedia.

Apakah Anda memiliki Pertanyaan Hukum?