Terima kasih atas pertanyaan yang Bapak sampaikan kepada kami, kami mengasumsikan bahwa Bapak telah melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan Pihak Developer (pengembang) berdasarkan keterangan Bapak yang telah membayar Down Payment (uang muka) atas pembelian rumah antara Bapak dengan developer yang dilakukan 5 (lima) tahun yang lalu.

Peraturan mengenai pedoman PPJB ini diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (Kemenpera 09/KPTS/M/1995). Namun, berdasarkan keterangan dan alasan dari Bapak untuk membatalkan perjanjian, maka kami tidak melihat adanya dasar hukum yang kuat di dalam Kemenpera 09/KPTS/M/1995 agar Bapak bisa mendapatkan kembali down payment (uang muka) yang telah Bapak bayarkan kepada Developer (pengembang).

Akan tetapi PPJB dapat dibatalkan karena Penjual melakukan wanprestasi, hal tersebut berdasarkan Pedoman Pengikatan Jual Beli Kemenpera 09/KPTS/M/1995. Dalam Pengikatan Jual Beli Rumah, pembeli mempunyai hak untuk menjadi batal apabila terjadi hal-hal:

1. Pihak Penjual tidak dapat menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah beserta hak-hak yang melekat, tepat waktu yang diperjanjikan, dan Pembeli telah selesai kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan tersebut;
2. Pihak Penjual menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah yang tidak cocok dengan Gambar Denah, dan Spesifikasi Teknis Bangunan yang telah ditetapkan bersama dan menjadi lampiran dalam Pengikatan Jual Beli.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman terdapat ketentuan larangan-larangan terhadap Developer antara lain:

1. Pasal 134: setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan;
2. Pasal 137: setiap orang dilarang menjual satuan lingkungan perumahan atau Lisiba yang belum menyelesaikan status hak atas tanahnya;
3. Pasal 138:  Badan hukum yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun dilarang melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45. Pasal 42 ayat (2) jo Pasal 45 persyaratan yang dimaksud terdiri dari: a) status pemilikan tanah; b) hal yang diperjanjikan; c) kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; d) ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan e) keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen);
4. Pasal 139: Setiap orang dilarang membangun perumahan dan/atau permukiman di luar kawasan yang khusus diperuntukkan bagi perumahan dan permukiman;
5. Pasal 145 ayat (1): Badan hukum belum menyelesaikan status hak atas tanah lingkungan hunian atau Lisiba, dilarang menjual satuan permukiman;

Selain larangan terhadap developer yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, juga diatur larangan bagi developer mengenai “menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti” sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 9 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Berkaitan dengan permasalahan Bapak yang telah kami bahas diatas, langkah awal Bapak dapat menyampaikan keinginan untuk membatalkan Pembelian Rumah dan meminta kembali Uang Muka/ Down Payment yang telah Bapak bayarkan dengan alasan bahwa Developer diduga belum menyelesaikan status hak atas tanahnya sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 137 Undang – Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Akantetapi apabila musyawarah tersebut tidak menghasilkan sesuai dengan harapan bapak, maka berdasarkan Pasal 45 Undang – Undang Nomor 8 Tahun 1999 anda dapat melakukan upaya hukum sebagai berikut:

1. Bapak selaku konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum;
2. Bapak dapat melakukan penyelesaian sengketa konsumen melalui pengadilan atau diluar pengadilan berdasarkan pilihan para pihak yang bersengketa;
3. Apabila Bapak telah melakukan upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan dan ternyata tidak berhasil oleh salah satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa, maka Bapak dapat melakukan gugatan melalui pengadilan apabila upaya tersebut.
4. Bapak dapat menunjuk Kuasa Hukum untuk mendampingi Bapak, bilamana hal tersebut Bapak perlukan.

Dasar Hukum:

1. Undang – Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
2. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen;
3. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah

Demikian kami sampaikan, semoga bermanfaat.